韩世同:传统旺季不旺 楼市调控平稳有效

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楼市日日谈

2019年10月12日（第165期）

话题概要

刚刚过去的“十一黄金周”，国内消费亮点纷呈，消费升级步伐不减，含金量越来越高。本周经济之声《央广财经评论》推出《十一黄金周消费亮点》系列评论，本期话题，我们来关注楼市。

随着“房住不炒”的调控政策基调不断深入，我国楼市逐渐进入平稳发展阶段。数据显示，国庆长假全国楼市整体平稳，特别是在北上广深等一线城市，楼市成交涨跌互现。

中原地产统计的数据显示，今年10月1日-6日，北京新建商品房网签共29套，二手房住宅网签35套，总计64套。而同去年同期共签约92套，下降约3成。深圳楼市的表现略有升温，但总体仍保持稳定。广州加大了推盘的数量，数据显示，广州一手住宅合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个，总推货量同比增加21%。

二线城市成交量大多增长，仅武汉、重庆、福州等少数城市同比下滑。其中，青岛、济南、杭州的成交量同比增幅均超过100%。三四线城市分化明显。其中，温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量，同比都出现倍增；佛山、肇庆、江门等城市市场热度明显不及去年同期，成交量同比降幅均超40%。

【《央广财经评论》片花】

央广财经评论：《十一黄金周消费亮点》系列评论之六：传统旺季不再旺 楼市调控平稳有效。有请资深房地产专家韩世同。

问题1：随着房住不炒调控政策的不断深化，国庆长假不再是传统的楼市旺季，而是呈现平稳发展的态势。怎么看待这种现象？

问题2：国庆期间一线城市楼市是出现分化的，比如北京成交量下滑，但是深圳却成交量有所增加，这是什么原因造成的？这种楼市分化的情况今后是不是一种常态？

问题3：二线城市成交出现大增，几乎都在上涨，这又说明了什么问题？

追问：三四线城市也是出现了分化，有涨有跌，您的观察是什么？

问题4：从目前楼市的成交来看，下一步我国楼市调控的应该注意哪些问题？楼市的未来发展会呈现哪些新的特点和新的气象？

楼市观察家韩世同

昨天中午刚刚做完一点钟档期的央广财经评论那档节目，我接到侄子韩涛的电话，他刚巧也收听了这个节目。而且更巧的是他昨天早上九点钟也做了一档央广经济之声的财经评论。目前，他是央广经济之声主要负责评论航空方面资讯的特邀评论员。叔侄俩同一天在央广经济之声做特邀评论，我觉得也挺有意思的，也挺骄傲和自豪的。更巧的是，我和他的责编都是李硕女士，她估计还不知道我们俩是亲叔侄的关系，韩涛和韩世同这两人她可能以为只是同姓而已。而我做央广经济之声特邀评论员至少超过十年以上时间了，韩涛也应该有几年了吧。他的成长和进步肯定跟我这个叔叔的指点帮助和引导是有关的，但他也和我一样当上央广经济之声特邀评论员就确实与我无关了，完全是他自己努力的结果，这一点我俩的责编李硕应该可以证明。

昨天的节目我也做了一个音频链接，大家收听一下音频，就可以听到完整的节目内容。我现在说一些我的主要观点和看法，可能在节目里有提到，也可能没有完全的提到，但都是我对目前楼市的一些看法。

现在的确是楼市传统旺季，而且的确楼市是调控平稳有效。我谈了几点国庆成交不宜过度解读的看法。首先，我一直都不太主张仅以国庆黄金周这几天的成交，去判断整个十月份或者是整个年末楼市的走势，这显然是不准确的，容易形成误判。因为影响黄金周节日成交的因素非常的多。

一是国庆黄金周以往可能会有很多人去看楼或者是买楼，但是现在就不一定是这样了，现在更多的人是会利用黄金周出国旅游、国内旅游、走亲访友等，可能就不会去看楼买楼了。但是，可能也会促进了返乡购房或者是旅游和去探亲访友的时候看中了旅游地一些房屋，那么就会形成的购买，这是也是有可能的，此其二。其三就是节假日肯定很多人都不怎么去工作了，都是在放假了，成交数据的处理、网签等等，可能都会因此而滞后。其四，还有一点是各地国庆楼市成交好坏，跟开发商是否积极促销有很大关系，如果推出很多的优惠、很多的促销手段，比如：送装修、送家电、送汽车、送车库等等，这些也是有助于成交增长的。

然后，我们看到这一次北上广深一线城市出现比较大的分化和反差，然后二线城市，三线城市也有这种情形。这种情形其实很正常，我觉得不应该作为楼市整体成交趋势成交来判断。同时，还有一个影响的因素，可能是金融方面的政策。我们看到10月8号实施的LPR的利率跟房贷挂钩，实际上房贷利率基本保持不变的，不升也不降。实际上我们看到对于整体经济而言，它的利率和和信贷规模是下降的，就是降息降准的。因为是要促进制造业实体经济的发展，要消除通胀等等的影响这些问题。所以，房地产无论是个人房贷还是开发贷，还是严控的。

但是对于整体经济而言，信贷是相对宽松的。所以，目前楼市的这个趋势是反映了“房住不炒”，而且“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这无论是在金融政策上，还是在调控政策上，都全是这样的做法。那金融方面的政策，我们前两天也分析过，只有上海突破了下限，因为它之前的实际利率较低；佛山实际的利率是有一点点下调，因为它之前的利率非常的高。所以，这也是有可能影响到深圳和上海目前的成交其实比较好的原因之一，这跟它利率比较低，可能有一点关系。

还有一个会影响到整体的区域态势的是规划利好。易居研究院副院长杨红旭先生在不久前也分析过：“京津冀一体化”这一前几年比较热的话题。它对区域楼市可能带来了比较热的透支，然后这两年就出现环京地区一带楼市还是有所回落，目前还在调整的过程和阶段中，因此它会影响到京津冀一带的成交。华南一带也是受粤港澳大湾区规划的带动和影响，其实它这个规划出台之后，可能是由于香港目前的问题，很多具体措施落实不了的话，也导致了楼市有所回落。

所以我们看到二三线的城市里面，尤其是三线城市里面，还是有些整体的成交比较冷淡的趋向。而现在比较热的有华东区域，如山东、浙江、江苏，这一带的二三线城市还是比较热的，这估计是跟长三角一体化政策的推动下，这个态势比较向好，估计也有这样的因素。我们看一下央广经济之声前面的提要：二线城市成交量大多增长，仅武汉、重庆、福州等少数城市同比下滑。其中，青岛、济南、杭州的成交量同比增幅均超过100%。三四线城市分化明显。其中，温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量，同比都出现倍增；佛山、肇庆、江门等城市市场热度明显不及去年同期，成交量同比降幅均超40%。显然，这些分化带来明显的区域性冷热的特点。

央广主持人昨天还特别强调和追问了“下一步楼市调控会应该注意哪些问题，楼市未来发展会呈现哪些新的特点和新的气象？”我觉得目前肯定还是以平稳为主，不能让它暴涨，也不能让它暴跌，要保持稳定。由于这两年我们的房价普遍的都上涨了，差不多将近翻一番。在高位保持平稳是有难度的，但是又必须要采取一些措施，所以我们看到这个金融政策调控的政策，都是趋于平稳，就是要稳房价，稳地价和稳预期。整体经济中的“六个稳”当中也有一个叫稳预期。

保持楼市平稳还是要努力促进楼市成交，形成购销两旺的局面，但是又不能过快的或者是一下子陷入到相竞降价的价格战中，引发楼市的房价快速下跌，这是考验调控的难度和宏观调控的能力水平，房价既要防止大涨又防止大跌，房地产市场最好是保持平缓回落，我觉得这样会比较好。当然，在平缓回落的过程当中，要积极地促成购销两旺，这样就不至于过快形成断崖和崩盘，这些现象是要尽力避免的。但是，又要能够平缓下降，所以必要的托抬和必要的打压都是要同步或者交替地进行，这样才能使得市场保持平稳。既不上涨又不下跌，或者即使是下跌，那也只是平缓的回落，我觉得可能这是调控对未来的影响变化的一个特点。

至于楼市未来的特点和新气象，我认为购房者在开发商积极促销的情况下，有效需求的刚需、首次置业的和换房一族，都是目前市场上的主力。他们通过二手的交易，从而获取购买新房的资金，这种换房是目前市场上的主力，对他们而言目前也是比较好的入市时机。而且，开发企业目前也在探讨一些新的产品，让消费者能够得到更好的满足，像健康、生态、环保、智能等等的居住产品方面，可以给人们未来的生活带来很大变化。

我们看到在交通方面，尤其是地铁，改善了人们的出行的方式和条件，使得过往不能成为第一居所的区域也能成为第一居所了。像广州的增城区最近开通地铁了，40分钟不到就可以从增城抵达天河区的员村，非常的快捷。也就是说住在增城，在广州的核心区上班，这也可以变成一个可以实现的可能。以往我们去一趟增城，开车走高速也得要个把钟头，可能还会遇上塞车，而现在坐地铁的话只要40分钟不到，我觉得轨道交通是改变了很多人的居住环境和出行方式，未来也会对这个房地产市场带来更多新的特点和新的气象。我现在讲的可能跟昨天做节目不完全一样，大家可以都听一听音频和可以看一下文字，谢谢各位！

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

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